2：房产建设申请流程前期经验思考

　　房产预建申请流程及经验

　　自2006年毕业以来，我也在房地产领域打拼多年。我亲眼目睹了房地产管理各大部门之间的恩怨。根据我过去的经验，我在这里谈谈我的想法。以下基本按照申请施工的顺序进行。

　　1。土地证、建设用地规划许可证、规划要点审批阶段

　　土地证和建设用地规划许可证两证以及规划要点审批是房地产开发的前提。不过这些东西的接收顺序是很有学问的。有经验的同志，看这些东西发出的时间，基本就能说出剧情背后的故事。这三件事涉及国土部门和规划部门之间旷日持久的权力斗争。目前，我国法律对这个问题还没有很好的规范。

　　简单来说，土地证是国土资源部门颁发的。是土地所有权证明，注明土地用途和使用期限（仅注明）；建设用地规划许可证由规划部门核发，是土地用途和使用期限的证明。土地使用边界的法律依据；规划要点批复由规划部门下发，是确定土地利用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求等。这些指标均在本次批复中得到体现，包括目前小户型的比例限制要求也将在本文件中得到体现。

　　一般来说，对于一块土地，规划部门必须核实规划点并核发建设用地规划许可证（以下简称用地规），才能取得土地使用权证。这绝对应该是一个必需的程序。因为国土部门必须根据规划部门批准的土地功能和土地利用强度计算土地出让金，并在土地证上注明土地用途和年限。

　　但是，在现实中，这种想法只能是一种理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在流转土地时，根本不考虑规划，只是整块流转。然后向人们颁发商住用地的土地使用权证。这种让人难以理解的土地流转模式一度非常流行。然后出让土地的开发商就会去规划部门劝说，是修改规划还是根本就没有规划。反正我的土地出让金已经交了，剩下的就规划部门来处理。必须为我完成这件事。

　　我并不是批评这种土地流转模式容易腐败。要知道，我国正式的土地流转是从1990年才开始的，而以公开交易形式的土地流转也是在1997年才正式开始的。北京第一块公开交易的土地直到2000年才挂牌。我只是说，我国在这个问题上缺乏经验，也没有国际模式可供借鉴。因为我国的房地产管理体制在世界上绝对是独一无二的。愤怒的年轻人，请不要在这里对我说三道四。我在这个行业已经浸淫多年了。至少在我个人看来，如果把我放在20世纪90年代的背景下，我想不出更好的土地交易模式。城市规划的概念直到现在都还没有深入人心，更不用说当时了。

　　2。项目公司设立、立项审批、环评、房地产开发资质

　　这四件事几乎是每个项目开始时必须要做的事情。很有社会主义特色。但这里也有一些事情非常有趣，与法律关系更大，比如设立一个项目公司。这里需要注意的是，如果母公司收购的土地转让至其全资项目公司名下，根据中国法律，不视为交易。我再次强调：母公司与全资子公司之间的土地转让不是交易。再次强调：不是交易。因此，房地产公司可以随意设立项目子公司，然后在房子卖掉后将其实体消灭，只留下一个外壳。这种经营方式完全没有法律风险，而且非常经济实用，所以现在我国有一定规模的房地产公司都是这样做的。

　　 来说说立项吧。这东西纯粹是计划经济时代遗留下来的产物。这很烦人，我不知道这东西应该是什么。立项时主要考察的是项目的投资金额和可行性。我不知道政府从什么角度来管理当前市场的可行性。不管怎样，由于各地市场经济深度不同，这件事情的管理也不同。有的地方基本上不太管，有的地方管得很严。没有人能够准确说出建立该项目需要哪些材料。项目立项与其他程序之间的关系极其随意。例如，最近国家政策要求先完成环评，然后再回到立项。这是基于加强环境保护、促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环境影响评价的主要必备材料之一就是项目批准文件。如果不能立项，就根本不能做环境影响评价。但有政策、有对策，事情是由人来做的。不管怎样，到目前为止，建设项目正在陆续启动，不知道大家是如何度过这些莫名其妙的政策的。反正如果我自己处理这些事情，基本上都是直接去这些部门。比如我去规划部门，让他们推荐一家公司来准备可行性研究报告。当我去环保局时，我要求他们给我推荐一份环评报告。成立公司，然后让这些公司负责完成这些手续。准备费稍微高一点也没关系。

　　房地产开发资质更具技术性。关键是专业技术人员难找。如今，这些专业技术人员的信息都在省网上。招几个足球运动员来糊弄建设部门，基本上是不可能的。建设部门不敢惹这件事，因为任何人都可以在网上查到。某人拥有什么样的专业资格以及他在哪家公司工作？

　　3。总体规划审查阶段

　　这个阶段在不同的地方有不同的称呼。我经常听到的一个叫“建设性详细规划审查”。此阶段是审核小区总体平面图，即审核一个小区内的建筑物是如何排列的，每个单体建筑有多高、多大，单体建筑的间距如何，间距是多少。 、日照是否充足、总容积率是多少、是否超出规定容积率、建筑密度是多少、进出小区的道路如何布置、是否符合消防规定等.这些东西都很专业。

　　我在这里举个例子，比如容积率，总建筑面积除以净土地面积。看起来也非常简单。但从实际来看，净土地面积是多少？从哪里开始计算呢？是纯粹是土地使用权证上注明的面积，还是比这个面积大一点，一直到周边道路的中心线？这个我根本解释不清楚，无论我怎么计算，都没有关系。净用地面积增加，自然会增加总建筑面积。

　　 总体规划审核是整个开发建设申报过程中技术性最强的工作。这个过程通常需要2到3个月的时间，并且往往需要与规划部门反复修改和扯皮，来来回回，直到双方都疲惫不堪。只有脾气才能过去。不管怎样，我很少见过有人能顺利通过总体设计审查，而无需做任何工作，只是等待。我从未见过那种零缺陷的总体规划设计。只要你愿意，无论什么公司的总体规划，无论是万科、富力还是雅居乐，只要你接起来，就会到处都是问题。要么是防火间距不够，要么是开窗的地方开窗，要么是车道转弯半径太小等等

　　4。综合管道审查和排水许可证

　　管道综合审核是规划部门的专业审核内容之一。我现在就讲这个，因为这个东西真的非常非常专业。如果做得不好，真的会害死人的。而且，被这个东西害死的公司还有很多。不要以为保利、合生创展等大公司不会在这个问题上犯重大原则性错误。事实上，无论哪家房地产公司，在这个问题上失败的几率都是一样的。 ，这东西就像击鼓传花，一回合就死了。

　　聊了半天，什么是管道集成？包括社区给排水管道、强电线路、弱电线路三大项目。这三项应根据各种设计规范综合考虑、科学安排，并放在同一张图纸上。优越的。给排水就不用多解释了，就是自来水如何带进小区，然后生活污水、雨水如何排放到小区外；强电是家庭用电，线路从哪里来，怎么上楼，怎么进门；关于弱电的内容比较多。什么有线电视线、各种通讯线、网线、内部监控线等

　　既然流水线综合这么重要，那么我们说，我们在设计的时候仔细考虑、研究一下不就可以了吗？事实上，这是不可能的。为什么？因为你要把外面所有的线路都引入进来，和外面有一个接口。但接口在哪里呢？现在我告诉你，无论开发者提前做了多少准备和调查，都不能保证预留的接口不会改变。最常见的就是市政污水管道突然改建并移至其他地点。即使不移动到其他位置，也只是水平抬高几厘米而已。如果这个小区的排水坡度不够，那就完蛋了。这种事情太常见了。你一定经常看到市政管道的建设、挖路的情况。今天在这里完成，明天又在某个地方完成。反正我很害怕这个东西。这种情况就算想赔钱也是不可能的。那么，高压线的接入点原本据说是从某个变电站连接的。当施工完成，即将正式并网时，突然发现变电站被搬迁，或者已经超容，无法并网。如果我再叫你去取的话，你就得从别的地方去取。这个时候就只能花钱、浪费钱了。计算消耗了多少电量。

　　我们来谈谈排水许可证。这个东西是市政部门下发的，专门针对住宅区排水的。现在大家都要求雨水、污水分流。即雨水和生活污水必须分两条管道排放。这个东西控制管道直径和流量，以及连接市政管道的位置。那么这个东西又反过来影响到综合管线的设计，其实也是一样的事情。我就不多说了。

　　5。单独审查、建设工程规划许可证

　　规划部门对个别设计的审核也很严格，但总体来说，相比总体规划，更容易通过。

　　什么是单体设计？是在总体规划的基础上实施单体建筑的设计方案。单一计划的主要内容是什么？我个人是这样总结的：关键是要落实到每个空间的大小。这个阶段有些事情很麻烦，最麻烦的就是停车位。目前，我国各大城市对停车位的要求非常严格。要求一般为每户住宅1个停车位，企业每100平方米1个停车位。总体配置要求基本相同，每个城市都差不多。如果车位不够，单体检验基本不可能通过。

　　当然，总体布局审核时，一般都会审核停车位，但那个阶段主要是根据经验值。根据1个车位35平米至45平米的经验值来评估地下室面积是否足够。一般来说，规划部门似乎不太关心是否有足够的停车位，也没有在图纸上仔细统计。但单体阶段不同，我们开始计数。这个时候，什么招数都会用上。比如有所谓的双车位，也有不能停车的角落空间的车位等等。但有时候，无论怎么说都不够，还有一个办法，就是声明我要在这里建造一个三维机械停车位。相信很多人都见过立体机械停车位。它们很难使用。进出需要半个小时是正常的。然而无数的开发者只是口头上说说而已。只要通过单位审核，这个机械停车装置就永远不会安装。

　　设计公司对个体设计进行审核后，完善施工图并申请建设工程规划许可证。

　　6。消防、人防专项审查

　　 让我们从防火开始吧。消防队是武装警察部队，不是政府机构。每个人都应该意识到这一点。我国的消防审查在很多情况下是非常无意义和官僚主义的。另外，我们的开发商确实很离谱。为了满足消防法规，投资太大。另外，我们的消费者还没有这个意识。因为很多消防要求极大地影响了使用，比如电梯间和楼梯间之间安装了一级防火门，业主进出非常不方便。从根本上来说，严格按照规范进行消防设计是绝对不可能的。在这方面，审查制度正变得越来越严格。一般来说，每个开发商都会委托消防施工公司代理申请施工。为什么？因为这些公司与消防部门有着长期的往来，与消防部门有着长期的合作关系。通常是他们挺身而出把事情做好。不过，公平地说：基本上没有人敢触碰涉及生命安全的消防法规。例如，12层以上必须安装专用消防电梯，17层以上必须安装剪刀楼梯。这些强制性规定已经成为铁律。我个人从未见过任何开发商规避这些强制性规定。即使他们能够绕过它，他们也会获得巨大的奖励，比如减少一组楼梯。这是多么好的事情啊

　　但是基本上没有人敢这么做。

　　人防工程是一件非常神经质的有中国特色的事情。人防部门属于政府部门，不属于军队编制。地下室用于人防的部分也可用作停车位，但这部分必须划出，不能颁发产权证书。这部分停车位仅供使用。关于人防停车位的使用权存在很多争议。社会上有各种各样的声音，特别是那些认为自己对物权法有清晰认识的声音。我现在告诉你，所有民防用物的产权都是国家所有。为了鼓励大家进行人防工程，国家允许你暂时使用。但这个产权无论如何都不可能属于所有所有者。

　　因为人防用的停车位只是临时使用，不能出售，开发商肯定会想办法缩小人防面积。此外，人防装备也非常疯狂。比如人防的防盗门就不算什么。如果你把那个东西放在地下室，那它就真的是一个掩体了。我不知道要预防什么。

　　7。节能审核、施工图审核

　　获得建设工程规划许可证后，设计公司将再次细化施工图，完成结构施工图、水电施工图、结构计算表等全部施工图，完成节能设计，并制作一本节能计算书，可以开始这两个评论。

　　节能审查，以我个人的经验，可以通过任何方式进行。我国现在越来越重视可持续发展，建筑节能的作用越来越高。这么说吧，像大落地窗、全开放阳台、非封闭中庭这样的东西，在节能方面肯定不达标。有了这些，夏天就得疯狂开空调了。但人们喜欢这种新事物。那么，北方和南方的区别在这里就非常明显了：在北方，节能审查普遍比较达标，北方人更容易接受这个概念，因为有供暖问题在北方。不符合节能标准的房子冬天就白搭了。钱花在取暖费上。但南方人不喜欢这种事。我就是喜欢这个，你可以控制它。

　　说到这里，忍不住想多说几句90平米以下户型建筑面积占70%以上的9070政策。建设部官员在政策制定上必须具有浓郁的北方特色。考虑到冬季的取暖需求，北方人确实不习惯大面积居住。开口超过6米的客厅，从采暖角度来说肯定是不达标的。同时，在完全不考虑卫生间的采光和通风要求的情况下，可以设计出一套非常好的三居室，套房面积为90平方米。这符合北方人的使用习惯和气候：空气干燥，卫生间使用频率较低，大多数人不习惯每天洗澡。 （我想指出的是，这不是地域歧视，我纯粹是基于事实。）但在南方，90平米的三居室，只加一个卫生间窗户，几乎是不可能的。 。你只要把它画在图片上就可以弄清楚。房子只有几面朝外。一旦几个房间都被占用，就很难知道厕所该放在哪里。当年我参与的几个项目中，为了在满足9070的要求的同时还能打造出三居室，设计师吐了无数吨血。现在市场上的公司别无选择，只能推出大量的两居室单位。

　　现在，为了避免这个9070，一些公司想出了一些技巧，比如设计两栋房子，然后将它们连接在一起出售。在一些无良媒体的宣传中，这种做法被称为无良开发商的无良心行为。

　　施工图审核现在表面上已经市场化，开发商可以找到有资质的施工图审核单位进行审核。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是因为我们国家的审查技术非常落后，嗯，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，所以这个审查真的是见仁见智，没有办法审查。让我告诉你一些我亲身经历的事情。那一年，在珠三角的一个三线城市，一座别墅项目的入口处建起了一座景观塔。那塔的形状像一个纺锤，中间粗，两端细。当地建设局巡视组带人巡视施工现场，并爬上铁塔工作架。突然，塔倒塌了，整个检查小组都死了。这是一件大事，因此政府展开了大规模调查，以查明事故原因。首先当然是从源码设计开始。检查结果后，设计师坚称不存在设计问题。所以我把图纸寄去重新检查。检查后，考官说，不行，这张图有问题。双方发生了争吵。最终双方都无法说服对方。假设这张图违反了强制性规定，它不会。但不违反强制性规定就意味着安全吗？我想没有人敢这么说。最后我们只好把施工单位撤了，罚款了几家，才算了事。施工图审查是收费项目，费用非常高，所以一直名义上市场化，实际上垄断。

　　8。污泥排放许可证、噪声排放许可证、夜间连续施工许可证

　　 泥浆和噪音，这里特别提到这两件事，因为它们对人们来说是最令人不安的。我知道在许多城市，对泥浆和噪音这两件事几乎无法控制。但现在，越来越多的城市开始加强对这两件事的管理。

　　剩余污泥排放几乎成为各大公路管理部门，包括公路、交通、警察的主要赚钱方式。运输施工泥浆的车辆只能在规定时间在规定道路上行驶。但很多情况下，根本不可能做到如此标准化。尤其是工程如期进行时，我们要日夜运送泥浆。我们别无选择，只能通通诸神。

　　噪声排放许可证意味着只能在规定的时间内、以标准化、低噪音的方式进行施工。这是由环境保护部门管理的。现在许多城市已经禁止使用锤击桩。那东西是无法对抗的。记得刚进入这个行业的时候，我站在工地听了一天的锤击声。第二天，我的耳朵里嗡嗡作响。我几乎被锤子惊呆了。当然，使用锤击桩绝对是最经济的。只要没人在意，开发商肯定会砸桩。所以我个人无论如何都是支持加强这方面的管理的。此外，必须控制夜间连续施工。现在在一些城市，夜间连续施工的管理是非常好的。

　　9。质量监督、安全监督

　　质量监督站和安全监督站均为建设部门所属机构。在领取施工许可证之前，必须到两个车站办理审批手续。说实话，我分不清这两个站的分工有什么区别。在我看来，质量问题都是安全问题。我不明白为什么有两个站并且分开管理。比如我打桩时没有按规定程序，导致桩荷载不达标。这是安全问题还是质量问题？反正我也说不出来。简而言之，两个组织都需要被哄骗。当然，两个部门在一些细节上还是存在差异的。比如，一些与施工质量关系不大的安全问题，如工人未戴安全帽、材料不按规定乱堆放等。但在我看来，如果安监部门吞并质监部门，合并为一个机构，不存在任何逻辑上或操作上的困难。

　　实际操作中，凡是涉及检测的，都由质监部门负责；不需要检测，一般肉眼就能发现缺陷的，由安全监管部门负责。由于质监部门进行的检查，如桩载检测、水泥检测等都是收费项目，所以质监在管理上并没有那么严格。安全监管员基本上不收费，但他们也可以拿出很多有偿服务，比如安全生产培训、工人佩戴安全智能卡上班等。

　　现在在一些城市，质检功能已经开始市场化，有条件的检验单位可以进行检验。我见过的最好的城市是广州。桩检费用仅为周边城市的三分之一。

　　10。施工招标，监理申请施工

　　首先要说明一下，根据我国现行的招标投标法，民营房地产企业（不含国有经济成分）其房地产项目不需要进行建设工程招标，可以直接发合同。但在一些大城市，比如广州，无论什么样的企业在建设，都必须投标。这是广州市在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常消极的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，就可以免于办理工程招标手续。

　　需要进行施工招标时，施工单位必须向施工管理部门登记其专业技术人员，一般包括施工人员、质量人员和安全人员。施工招标的材料之一就是专业技术人员。根据项目规模的不同，对人员数量的要求也不同。有一次到了广州，某公司正在围标，另一家无知的公司也想进去。材料一准备好，他们发现自己没有足够的技术人员，于是立即去建设局登记新的人事信息。本来，新技术人员的注册是一件很简单的事情。结果我连文件都提交不了。总之，不被接受。嗯，监理的招标程序和建筑招标几乎一样，我就不多说了。

　　监理建设申请是完成监理免招标或招标程序后的事情。制定监理方案和监理细则，提交建设部门审核，出具监理审核意见。一旦通过，下一步就是施工许可证。

　　11。施工许可证

　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。

　　因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。

　　12、放线、验线

　　图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

　　在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。

　　放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

　　13、预售许可证

　　预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。

　　现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有(也没有权力)对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

　　在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢?最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。

　　14、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

　　规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。

　　消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款，验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。

　　只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改。

　　质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。

　　质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。

　　竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。

　　物业管理这一块各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。

　　15、结束语

　　这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。